Договір завдатку

Коли потрібен договір завдатку?

Договір завдатку оформлюється, коли сторони вже домовилися про майбутню угоду, але основний договір буде підписаний пізніше. Найчастіше це трапляється під час купівлі квартири, житлового будинку, земельної ділянки, гаража, автомобіля або комерційного обладнання. Покупець передає частину коштів, щоб підтвердити серйозність намірів, а продавець, зі свого боку, зобов’язується не продавати майно іншій особі протягом погодженого строку.

Такий документ потрібен не лише для фіксації факту передачі грошей. Він визначає, що саме передається: завдаток, аванс чи попередня оплата. Якщо в тексті прямо не зазначити, що сума є завдатком, у спорі її можуть розцінити як аванс. Тому готовий бланк договору варто адаптувати під конкретну ситуацію: зазначити предмет майбутньої угоди, суму, строк, обов’язки сторін і порядок повернення або зарахування коштів.

Хто є сторонами договору

Сторонами договору завдатку можуть бути фізичні особи, фізичні особи-підприємці або юридичні особи. У побутових ситуаціях найчастіше документ підписують продавець і покупець майна. Якщо завдаток передається перед орендою, сторонами можуть бути орендодавець і майбутній орендар. Якщо угода пов’язана з виконанням робіт або наданням послуг, завдаток може передаватися замовником виконавцю.

Кожна сторона повинна мати право укладати відповідну угоду. Наприклад, продавець нерухомості має бути власником або діяти за довіреністю, а покупець повинен мати цивільну дієздатність. Якщо майно перебуває у спільній сумісній власності подружжя, на практиці часто потрібна згода другого з подружжя для подальшого укладення основного договору.

Хто має право подати

Договір завдатку не подається до державного органу як заява чи скарга, а укладається між сторонами цивільної угоди. Право ініціювати його підписання має будь-яка сторона, яка бажає зафіксувати передачу коштів і умови майбутнього договору. Зазвичай проєкт документа готує покупець, рієлтор, представник компанії або юрист, але підписують його саме сторони угоди або їхні уповноважені представники.

Якщо документ підписує представник, до договору варто додати копію довіреності чи іншого документа, що підтверджує повноваження. Для юридичних осіб перевіряються статутні документи, повноваження директора або представника, а також реквізити компанії. Без підтвердження повноважень договір може створити ризики для сторони, яка передає кошти.

Куди подається договір завдатку

Після підписання договір завдатку зберігається у кожної сторони. Зазвичай його складають у двох однакових примірниках: один для особи, яка передає кошти, другий для особи, яка їх отримує. Якщо завдаток передається у межах підготовки до нотаріальної угоди з нерухомістю, документ можна надати нотаріусу для перевірки умов і врахування суми під час укладення основного договору купівлі-продажу.

До ЦНАП, Дії, суду чи іншого органу такий договір сам по собі не подається. Виняток виникає, якщо між сторонами з’являється спір: тоді договір може бути доказом у суді разом із розпискою, банківською квитанцією, листуванням та іншими підтвердженнями домовленостей. Для юридичних осіб договір також може використовуватися у бухгалтерському обліку як первинне підтвердження операції.

Істотні умови договору завдатку

Щоб договір виконував свою функцію, у ньому потрібно чітко визначити ключові умови. Насамперед слід зазначити, що передана сума є саме завдатком, а не авансом чи попередньою оплатою. Також потрібно описати основне зобов’язання: яку угоду сторони планують укласти, щодо якого майна або послуги, у який строк і за якою орієнтовною ціною.

Для нерухомості бажано вказати адресу, реєстраційні дані об’єкта, площу, кадастровий номер земельної ділянки, якщо він є. Для автомобіля зазначають марку, модель, рік випуску, VIN-код, номерний знак та інші ідентифікаційні ознаки. Чим точніше описано предмет майбутнього договору, тим менше простору для спору.

• сторони договору та їхні ідентифікаційні дані;
• сума завдатку цифрами і словами;
• спосіб передачі коштів: готівкою або безготівково;
• предмет майбутнього основного договору;
• строк укладення основної угоди;
• наслідки відмови або порушення домовленостей;
• порядок зарахування завдатку в загальну ціну.

Які документи додаються

Перелік додатків залежить від предмета майбутньої угоди. Якщо завдаток передається за квартиру, будинок чи земельну ділянку, важливо перевірити документи на право власності та дані власника. Якщо мова про автомобіль, додаються копії документів на транспортний засіб. Для юридичних осіб потрібні реєстраційні та представницькі документи.

• копії паспортів або ID-карток сторін;
• реєстраційні номери облікових карток платників податків сторін;
• правовстановлюючі документи на майно, щодо якого планується основний договір;
• витяг або інформація з реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо йдеться про нерухомість;
• технічний паспорт на об’єкт нерухомості або документи на транспортний засіб;
• довіреність представника, якщо договір підписує не власник особисто;
• згода другого з подружжя, якщо вона потрібна для майбутньої угоди;
• розписка про отримання коштів або банківська квитанція.

Структура та обов’язкові реквізити

Договір завдатку має бути складений письмово, зрозуміло і без двозначних формулювань. У вступній частині зазначаються дата, місце укладення, повні дані сторін. Далі описується підстава передачі коштів: сторони домовилися укласти основний договір у майбутньому, а завдаток передається на підтвердження цієї домовленості.

Окремий блок варто присвятити порядку передачі коштів. Якщо сума передається готівкою, доцільно одночасно оформити розписку або включити в договір фразу про фактичне отримання коштів. Якщо оплата здійснюється банківським переказом, треба зазначити рахунок, призначення платежу та дату зарахування.

• назва документа;
• дата і місце підписання;
• повні дані сторін;
• опис майбутнього основного договору;
• сума завдатку та валюта розрахунку;
• строк укладення основного договору;
• права, обов’язки та відповідальність сторін;
• порядок повернення або зарахування коштів;
• підписи сторін.

Як правильно заповнити

Під час заповнення зразка договору завдатку не варто обмежуватися загальними фразами. У документі слід конкретно написати, за що саме передаються кошти, кому вони передаються і що має відбутися далі. Наприклад, якщо покупець передає завдаток за квартиру, потрібно зазначити повну адресу об’єкта, дані власника, погоджену ціну продажу та кінцеву дату підписання договору купівлі-продажу.

Суму завдатку бажано вказувати цифрами і словами. Якщо сторони домовилися, що завдаток зараховується в загальну вартість майна, це потрібно прямо прописати. Також варто передбачити, що відбувається, якщо основний договір не укладено з вини покупця, продавця або з незалежних від сторін причин.

Перед підписанням потрібно перевірити паспортні дані, право власності на майно, наявність обтяжень, арештів, іпотеки чи інших ризиків. Якщо угода значна за сумою, краще передавати кошти безготівково або оформлювати окрему розписку із зазначенням, що гроші отримані саме як завдаток.

Типові помилки

Найпоширеніша помилка — назвати документ договором завдатку, але в тексті не закріпити, що передана сума має саме правовий режим завдатку. Через це під час спору кошти можуть вважатися авансом, який за загальним правилом підлягає поверненню без додаткових наслідків. Інша проблема — нечіткий опис майна або відсутність строку укладення основного договору.

• у договорі не зазначено, що кошти є саме завдатком;
• немає точного опису квартири, будинку, земельної ділянки, автомобіля чи іншого майна;
• не визначено строк укладення основного договору;
• кошти передано готівкою без розписки або підтвердження отримання;
• договір підписала особа без належних повноважень;
• не перевірено право власності продавця;
• не прописано наслідки відмови від угоди;
• використано бланк без адаптації під конкретну ситуацію.

Строки виконання та укладення основного договору

Строки сторони визначають самостійно. У договорі можна зазначити конкретну дату, до якої має бути укладений основний договір, або період, протягом якого сторони повинні підготувати документи. Для нерухомості часто потрібен час на перевірку реєстрів, отримання згоди подружжя, підготовку оцінки, довідок або документів для нотаріуса.

Якщо строк не визначити, виникає ризик спору щодо того, коли саме сторона повинна була виконати домовленість. Тому в договорі доцільно передбачити не лише кінцеву дату, а й порядок повідомлення іншої сторони про готовність укласти основний договір. Повідомлення краще робити письмово або в інший спосіб, який можна підтвердити.

Часті питання

Чим завдаток відрізняється від авансу?

Аванс є попередньою оплатою і зазвичай повертається, якщо угода не відбулася. Завдаток додатково забезпечує виконання домовленості. Якщо сторона, яка дала завдаток, безпідставно відмовляється від угоди, вона може втратити передану суму. Якщо порушення допустила сторона, яка отримала завдаток, можуть наставати інші наслідки, передбачені цивільним законодавством і договором.

Чи потрібно посвідчувати договір завдатку в нотаріуса?

Сам договір завдатку не завжди потребує нотаріального посвідчення. Однак якщо він пов’язаний із майбутньою угодою щодо нерухомості, сторони часто звертаються до нотаріуса для перевірки документів і правильного оформлення умов. Нотаріальна форма може бути доречною, коли сума значна або є підвищені ризики щодо майна.

Чи достатньо розписки замість договору завдатку?

Розписка підтверджує факт отримання коштів, але не завжди повноцінно визначає всі умови майбутньої угоди. Надійніше оформити договір завдатку і, за потреби, додати до нього розписку. У договорі фіксуються права та обов’язки сторін, строк укладення основного договору і наслідки порушення домовленостей.

Яку суму можна передати як завдаток?

Сторони самостійно погоджують розмір завдатку. Він може бути фіксованою сумою або частиною майбутньої ціни договору. Важливо, щоб сума була чітко зазначена в документі цифрами і словами, а також було визначено, чи зараховується вона в загальну вартість майна або послуги.

Чи можна повернути завдаток, якщо угода не відбулася?

Можливість повернення залежить від причин, через які основний договір не було укладено, і від умов самого договору завдатку. Якщо угода не відбулася з незалежних від сторін причин або за взаємною згодою, сторони можуть передбачити повернення коштів. Якщо відмова пов’язана з порушенням однієї сторони, застосовуються умови договору та норми цивільного законодавства.

Чи можна використати договір завдатку для купівлі автомобіля?

Так, договір завдатку можна використовувати перед купівлею автомобіля. У такому разі в документі потрібно зазначити марку, модель, рік випуску, VIN-код, номерний знак, дані свідоцтва про реєстрацію та погоджену ціну. Також варто перевірити, чи немає щодо автомобіля арештів, застави або інших обмежень.

Що робити, якщо продавець отримав завдаток і продав майно іншій особі?

Спочатку варто надіслати письмову вимогу про виконання договору або повернення коштів відповідно до умов договору завдатку. Якщо домовитися не вдається, договір, розписка, банківська квитанція та листування можуть використовуватися як докази в суді. Результат залежить від змісту документів і фактичних обставин.

Чи можна скачати зразок і заповнити його самостійно?

Так, зразок договору завдатку можна використати як основу для самостійного оформлення. Перед підписанням потрібно адаптувати шаблон під конкретну угоду: вписати дані сторін, описати майно, зазначити суму, строк укладення основного договору та порядок дій у разі відмови однієї зі сторін.