Договір суборенди земельної ділянки

Коли потрібен договір суборенди земельної ділянки?

Договір суборенди земельної ділянки оформлюється, коли особа вже користується землею на підставі договору оренди та хоче передати право користування іншій особі. На практиці це часто трапляється, коли фермерське господарство орендує значний масив землі, але частину площі передає іншому агровиробнику для обробітку. Також суборенда застосовується для розміщення складу, виробничого майданчика, тимчасових споруд, стоянки техніки або іншої діяльності, яка відповідає цільовому призначенню ділянки.

Такий договір не замінює основний договір оренди і не створює для суборендаря більших прав, ніж має орендар. Строк суборенди не може перевищувати строку основної оренди, а умови користування землею мають узгоджуватися з первинним договором та вимогами земельного законодавства. Якщо потрібно підготувати бланк для підписання між сторонами, важливо одразу перевірити, чи дозволена суборенда власником землі.

Сторони договору суборенди

Сторонами договору є орендар та суборендар. Орендар — це особа, яка має чинний договір оренди земельної ділянки з власником або уповноваженим органом. Саме орендар передає ділянку в тимчасове користування іншій особі. Суборендар — фізична особа, підприємець або юридична особа, яка приймає земельну ділянку чи її частину в користування та сплачує суборендну плату.

Власник земельної ділянки не завжди підписує договір суборенди, але його роль важлива. Якщо у договорі оренди прямо передбачено право орендаря передавати землю в суборенду без додаткового погодження, окрема згода може не знадобитися. Якщо такого положення немає, доцільно отримати письмову згоду власника або органу, який передав землю в оренду.

Хто має право подати

Ініціатором укладення договору найчастіше виступає орендар земельної ділянки, який бажає передати її в користування суборендарю. Підписати договір може сам орендар або його представник за довіреністю. Якщо орендарем є юридична особа, документ підписує керівник або інша уповноважена особа відповідно до статуту, рішення учасників, наказу чи довіреності.

Суборендарем може бути громадянин, фізична особа-підприємець, фермерське господарство, товариство або інша юридична особа. Перед підписанням сторони мають перевірити правоздатність одна одної, повноваження підписантів, чинність основного договору оренди та наявність зареєстрованого права оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Куди подається договір суборенди земельної ділянки

Після підписання договір суборенди подається для державної реєстрації права суборенди. Без такої реєстрації суборендарю складно підтвердити своє речове право на користування ділянкою перед третіми особами, банками, контрагентами або контролюючими органами. Звернутися можна до нотаріуса, державного реєстратора прав на нерухоме майно або через ЦНАП, якщо він приймає документи для реєстраційних дій.

Якщо земля державної чи комунальної власності, перед оформленням потрібно уважно перевірити умови основного договору оренди та рішення органу, який передавав ділянку в оренду. Для земель приватної власності ключове значення має згода власника або дозвіл, уже включений до договору оренди.

Істотні умови договору

Щоб договір мав практичну силу і його можна було зареєструвати, у ньому потрібно чітко визначити основні умови користування землею. Недостатньо написати, що передається “земельна ділянка” без ідентифікації. У договорі зазначають кадастровий номер, місце розташування, площу, цільове призначення, вид угідь, строк суборенди та розмір плати.

Окремо варто врегулювати порядок внесення суборендної плати: періодичність, форму оплати, реквізити, наслідки прострочення. Якщо передається лише частина ділянки, до договору бажано додати схему або план із позначенням меж користування. Умови суборенди не повинні суперечити основному договору оренди, зокрема щодо строку, способу використання, обмежень, охоронних зон, заборони зміни цільового призначення та порядку повернення землі.

Які документи додаються

Перелік додатків залежить від статусу сторін, виду землі та вимог реєстратора. Для підписання і подальшої реєстрації зазвичай готують документи, які підтверджують право орендаря передавати ділянку в суборенду та дозволяють точно ідентифікувати об’єкт.

• копія основного договору оренди земельної ділянки;
• документ про державну реєстрацію права оренди або витяг з Державного реєстру речових прав;
• письмова згода власника землі, якщо вона потрібна за умовами основного договору;
• витяг з Державного земельного кадастру із кадастровим номером та характеристиками ділянки;
• схема або план частини ділянки, якщо в суборенду передається не вся площа;
• акт приймання-передачі земельної ділянки або її частини;
• паспортні дані та РНОКПП фізичних осіб;
• виписка з ЄДР, статутні документи або рішення про повноваження підписанта для юридичних осіб;
• довіреність представника, якщо договір підписує не особисто сторона;
• платіжний документ про сплату адміністративного збору за реєстрацію, якщо він вимагається під час подання.

Структура та обов’язкові реквізити

Якісний шаблон договору суборенди має бути побудований так, щоб реєстратор і сторони могли без додаткових пояснень встановити, хто, кому, на який строк і яку саме земельну ділянку передає. У тексті не варто залишати загальні формулювання, які не дають змоги ідентифікувати землю або порядок оплати.

• назва документа, дата і місце укладення;
• повні дані орендаря та суборендаря;
• посилання на основний договір оренди та зареєстроване право оренди;
• підтвердження наявності згоди власника або права на суборенду;
• кадастровий номер, площа, адреса або місце розташування ділянки;
• цільове призначення та дозволений спосіб використання землі;
• строк суборенди;
• розмір, порядок і строки сплати суборендної плати;
• права та обов’язки сторін;
• відповідальність за порушення умов договору;
• порядок передачі та повернення земельної ділянки;
• умови зміни, розірвання і припинення договору;
• реквізити та підписи сторін.

Як правильно заповнити

Починати заповнення договору потрібно з перевірки основного договору оренди. У ньому слід знайти положення про суборенду: чи дозволена вона, чи потрібна окрема згода власника, чи є додаткові обмеження щодо строку або виду користування. Якщо бланк заповнюється без такої перевірки, сторони ризикують отримати відмову в реєстрації або спір із власником землі.

У розділі про предмет договору потрібно вказати кадастровий номер без скорочень і помилок, повну площу ділянки або площу частини, що передається. Якщо йдеться про частину земельної ділянки, опис має збігатися зі схемою чи планом, доданим до договору. Строк суборенди визначають конкретною датою або періодом, але він не повинен виходити за межі строку основної оренди.

Суборендну плату краще описувати не лише сумою або формулою розрахунку, а й порядком внесення: щомісяця, щокварталу, щороку, на рахунок чи іншим погодженим способом. У фінальній частині необхідно перевірити реквізити сторін, повноваження підписантів і наявність усіх додатків.

Типові помилки

Найчастіше проблеми виникають не через сам факт суборенди, а через неточності в договорі або відсутність підтвердних документів. Перед підписанням варто перевірити кожен реквізит і порівняти умови з основним договором оренди.

• у договорі не зазначено кадастровий номер земельної ділянки;
• строк суборенди перевищує строк основного договору оренди;
• немає згоди власника, хоча вона потрібна;
• передається інше цільове використання, ніж дозволено для ділянки;
• не визначено розмір або порядок сплати суборендної плати;
• передається частина ділянки без схеми чи опису меж;
• договір підписує особа без належних повноважень;
• сторони не оформлюють акт приймання-передачі;
• право суборенди не подається на державну реєстрацію.

Строки розгляду

Сам договір набирає значення для сторін після підписання, якщо інше не передбачено його умовами, але право суборенди підлягає державній реєстрації. Строк проведення реєстраційної дії залежить від обраного способу подання, завантаженості реєстратора та виду адміністративної послуги. Зазвичай заявник отримує результат після перевірки документів і внесення відомостей до Державного реєстру речових прав.

Якщо подані документи містять помилки, неповний пакет додатків або суперечності між договором суборенди та основним договором оренди, реєстратор може зупинити розгляд або відмовити у реєстрації. Тому перед поданням до ЦНАП, нотаріуса чи державного реєстратора бажано звірити всі дані.

Часті питання

Чи можна укласти договір суборенди без згоди власника землі?

Можна лише тоді, коли основний договір оренди прямо дозволяє орендарю передавати ділянку в суборенду без окремої згоди. Якщо такого дозволу немає, потрібно отримати письмове погодження власника або уповноваженого органу.

Чи потрібно реєструвати договір суборенди земельної ділянки?

Так, право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Для цього договір та додатки подаються нотаріусу, державному реєстратору або через ЦНАП. Без реєстрації право користування буде складніше підтвердити.

Чи можна передати в суборенду тільки частину земельної ділянки?

Так, але в договорі потрібно чітко визначити площу та межі частини, яка передається. Доцільно додати схему або план, щоб уникнути спорів щодо фактичного користування землею.

На який строк можна укласти договір суборенди?

Строк суборенди не може бути довшим за строк основного договору оренди. Якщо оренда закінчується раніше, суборенда також не може діяти після припинення основного права орендаря.

Чи можна змінити цільове призначення землі за договором суборенди?

Ні, договір суборенди не дає права змінювати цільове призначення земельної ділянки. Суборендар має використовувати землю відповідно до її цільового призначення, умов основного договору оренди та вимог законодавства.

Хто сплачує суборендну плату?

Суборендну плату сплачує суборендар орендарю в порядку, визначеному договором. Окремо основний орендар зберігає свої зобов’язання перед власником землі за первинним договором оренди.

Чи потрібен акт приймання-передачі земельної ділянки?

Так, акт бажано оформити як додаток до договору. Він підтверджує фактичну передачу ділянки або її частини, стан землі на момент передачі та дату початку користування.

Чи можна скачати зразок і самостійно заповнити його?

Так, зразок договору можна використати як основу для підготовки документа. Перед підписанням потрібно адаптувати форму під конкретну земельну ділянку, перевірити основний договір оренди, згоду власника та реквізити сторін.