Договір оренди квартири

Коли потрібен договір оренди квартири?

Договір оренди квартири потрібен, коли власник передає житло іншій особі для проживання за плату на визначений або невизначений строк. У цивільному законодавстві для житла частіше використовується поняття найму, але в побуті документ називають договором оренди квартири. Головне, щоб у тексті були чітко описані квартира, сторони, оплата, строк проживання та порядок повернення житла.

Письмовий договір допомагає уникнути спорів щодо підвищення орендної плати, повернення застави, оплати комунальних послуг, ремонту техніки, дострокового виселення або пошкодження майна. Він також корисний наймачу, якщо потрібно підтвердити законність проживання у квартирі, а власнику — якщо виникне борг або майно буде зіпсоване.

Зразок договору оренди квартири варто використовувати перед передачею ключів, внесенням першого платежу або заселенням, а не після фактичного початку проживання.

Хто має право подати або укласти договір

Сторонами договору є наймодавець і наймач. Наймодавцем зазвичай виступає власник квартири. Якщо житло належить кільком співвласникам, бажано отримати згоду всіх співвласників або передбачити їх участь у договорі. Якщо договір підписує представник власника, у нього має бути довіреність із правом передавати житло в найм та отримувати платежі.

Наймачем може бути повнолітня дієздатна особа, яка бере квартиру для проживання. Якщо у квартирі проживатимуть члени сім’ї, діти, співмешканці або інші особи, їх краще прямо зазначити в договорі. Це допоможе уникнути спорів щодо кількості мешканців, додаткових комунальних витрат і права доступу до квартири.

Сторони договору оренди квартири

У договорі потрібно точно ідентифікувати обидві сторони. Для фізичних осіб зазначаються прізвище, ім’я, по батькові, паспортні дані або реквізити ID-картки, реєстраційний номер облікової картки платника податків, адреса реєстрації та контактний номер. Якщо однією зі сторін є юридична особа, вказуються найменування, код ЄДРПОУ, місцезнаходження та дані особи, яка підписує договір.

Окремо варто зазначити, на якій підставі наймодавець розпоряджається квартирою: право власності, спадщина, договір купівлі-продажу, дарування або інший правовстановлюючий документ. Якщо наймодавець не є власником, необхідно перевірити довіреність або інший документ, що підтверджує його повноваження.

Куди подається договір оренди квартири

Договір оренди квартири зазвичай нікуди не подається: він підписується сторонами у двох примірниках, по одному для кожної сторони. Нотаріальне посвідчення для звичайного найму житла між фізичними особами не є обов’язковим, але сторони можуть звернутися до нотаріуса за власним бажанням, якщо хочуть додатково підтвердити підписи та умови.

Копія договору може знадобитися у ЦНАП або органі реєстрації місця проживання, якщо наймач оформлює проживання за адресою квартири. Також документ можуть просити банк, роботодавець, навчальний заклад, ОСББ, управитель будинку або суд у разі спору. Власнику договір може бути потрібний для декларування доходу від здавання житла в оренду.

Істотні умови договору

Щоб договір оренди житла мав практичну цінність, у ньому потрібно погодити ключові умови. Передусім описується об’єкт оренди: повна адреса квартири, кількість кімнат, площа, поверх, стан житла, наявність меблів, техніки та лічильників. Бажано додати акт приймання-передачі з переліком майна, показниками лічильників і фотофіксацією стану квартири.

Другою важливою умовою є плата: сума, валюта розрахунку з оплатою в гривні, дата внесення, спосіб передачі коштів, відповідальність за прострочення та порядок перегляду вартості. Окремо визначаються комунальні платежі, інтернет, опалення, обслуговування будинку, страховий платіж або застава. Також варто прописати строк договору, правила дострокового розірвання, порядок доступу власника до квартири, заборону суборенди та умови проживання тварин.

Які документи додаються

До договору не завжди додається великий пакет документів, але сторони мають перевірити документи одне одного до підписання. Це особливо важливо, якщо передається значна застава або договір укладається на тривалий строк. Для безпечного оформлення варто підготувати такі додатки та копії:

• копії паспорта або ID-картки наймодавця і наймача;
• копії реєстраційних номерів облікової картки платника податків сторін;
• документ, що підтверджує право власності на квартиру;
• письмова згода співвласників, якщо квартира має кількох власників;
• довіреність представника, якщо договір підписує не власник;
• акт приймання-передачі квартири;
• опис меблів, техніки, ключів, пультів, паркомісця або комори;
• показники лічильників на дату заселення;
• розписка або платіжне підтвердження про отримання першого платежу та застави.

Структура та обов’язкові реквізити

Шаблон договору оренди квартири має бути не лише зручним для заповнення, а й достатньо конкретним. Недостатньо написати, що одна сторона передає житло, а інша сплачує кошти. У договорі потрібно передбачити всі умови, які впливають на проживання, оплату та повернення квартири після завершення строку.

• назва документа, дата і місце укладення;
• повні дані наймодавця та наймача;
• підстава права власності або представництва;
• точна адреса та характеристики квартири;
• строк найму та дата фактичного заселення;
• розмір орендної плати і порядок її внесення;
• умови оплати комунальних послуг;
• розмір застави та порядок її повернення;
• права й обов’язки сторін;
• правила користування майном, ремонту і доступу власника;
• відповідальність за порушення умов;
• порядок продовження, розірвання та повернення квартири;
• підписи сторін і перелік додатків.

Як правильно заповнити

Перед тим як використовувати договір оренди зразок, потрібно звірити всі дані з документами. Адреса квартири має збігатися з правовстановлюючими документами, а паспортні дані сторін — з актуальними документами. Якщо в квартирі є співвласники, не варто ігнорувати їхню згоду, адже це може стати підставою для спору.

У блоці про оплату слід уникати нечітких формулювань на кшталт «оплата за домовленістю». Краще зазначити конкретну суму, дату щомісячної оплати, рахунок або спосіб передачі коштів, а також хто саме сплачує комунальні послуги. Якщо передається застава, потрібно написати, за яких умов вона повертається, у який строк і що може бути з неї утримано.

Окремо варто описати стан квартири на момент передачі. Акт приймання-передачі захищає обидві сторони: наймач не відповідає за пошкодження, які існували раніше, а власник має доказ стану майна при заселенні. Якщо шукаєте зразок договору оренди квартири скачати безкоштовно, після завантаження все одно адаптуйте форму під конкретну квартиру.

Типові помилки

Найпоширеніші помилки виникають через поспішне підписання документа без перевірки права власності, умов оплати та порядку повернення житла. Навіть якісний договір найму оренди житла зразок потрібно заповнювати уважно, бо пропущені деталі можуть створити ризики для обох сторін.

• не перевірено, чи є наймодавець власником квартири;
• договір підписує представник без належної довіреності;
• не зазначено всіх осіб, які фактично проживатимуть у квартирі;
• відсутній акт приймання-передачі та опис майна;
• не прописано порядок повернення застави;
• комунальні платежі визначені нечітко;
• немає умов дострокового розірвання;
• орендна плата передається готівкою без розписки;
• не зафіксовано показники лічильників;
• договір складено в одному примірнику замість двох.

Строки дії та розірвання

Договір може укладатися на конкретний строк, наприклад на шість місяців або один рік, або діяти до моменту розірвання сторонами. Якщо строк не визначений, можуть виникати спори щодо дати виселення, попередження про виїзд і повернення застави. Тому строк дії краще прописати прямо.

Умови розірвання мають визначати, за скільки днів одна сторона попереджає іншу, у яких випадках договір може бути припинений достроково та як оформлюється повернення квартири. Після виїзду бажано підписати акт повернення житла із зазначенням стану квартири, показників лічильників, відсутності або наявності боргів і суми застави, що повертається.

Часті питання

Чи можна укласти договір оренди квартири без нотаріуса?

Так, у більшості випадків договір найму житла між фізичними особами укладається у простій письмовій формі. Нотаріальне посвідчення не є обов’язковим для звичайної оренди квартири, але сторони можуть звернутися до нотаріуса добровільно.

Чим відрізняється оренда квартири від найму житла?

Для житлових приміщень законодавство частіше використовує поняття найму житла. У побуті сторони зазвичай кажуть «оренда квартири». Якщо в договорі правильно описані сторони, квартира, оплата, строк і права сторін, назва документа не повинна змінювати його зміст.

Чи можна використовувати один зразок для квартири, будинку або кімнати?

Базова структура схожа, але договір оренди будинку зразок або договір оренди приміщення зразок потрібно адаптувати. Для будинку важливо описати земельну ділянку, двір, господарські споруди, опалення, свердловину або септик. Для кімнати — правила користування спільною кухнею, санвузлом і коридором.

Що робити, якщо власник не хоче повертати заставу?

Потрібно перевірити умови договору та акт повернення квартири. Якщо боргів і пошкоджень немає, наймач може вимагати повернення застави письмово. Важливими доказами будуть договір, розписки, платіжні документи, фото стану квартири та акт приймання-передачі.

Чи потрібно зазначати в договорі комунальні платежі?

Так, це одна з найважливіших умов. У договорі варто написати, хто сплачує електроенергію, воду, газ, опалення, інтернет, внески ОСББ або послуги управителя. Також потрібно зафіксувати показники лічильників на дату заселення.

Чи можна скачати договір оренди зразок і підписати без змін?

Скачати бланк можна як основу, але підписувати його без перевірки не варто. Кожна квартира має свої умови: кількість мешканців, меблі, техніка, застава, тварини, паркомісце, строки оплати. Зразок договору оренди квартири потрібно доповнити конкретними даними.

Скільки примірників договору потрібно підписати?

Зазвичай підписують два однакові примірники: один для наймодавця, один для наймача. Якщо залучений представник, співвласник або нотаріус, можуть оформлюватися додаткові примірники. Усі примірники мають містити однаковий текст і підписи сторін.

Чи потрібно складати акт приймання-передачі квартири?

Так, акт бажано оформлювати завжди. У ньому фіксуються дата передачі, стан квартири, перелік меблів і техніки, кількість ключів, показники лічильників. Саме акт часто допомагає довести, у якому стані квартира була передана та повернута.