Договір дарування земельної ділянки

Коли потрібен договір дарування земельної ділянки?

Договір дарування земельної ділянки оформлюється, коли власник хоче безоплатно передати землю іншій особі без зустрічної оплати, обміну чи зобов’язання надати послуги. Найчастіше такий договір укладають між батьками і дітьми, подружжям, братами та сестрами, дідом або бабою і онуками. Також дарування можливе між іншими фізичними особами, якщо це не суперечить вимогам цивільного та земельного законодавства.

Документ потрібен для передачі земельної ділянки з кадастровим номером, зареєстрованим правом власності та визначеним цільовим призначенням. Наприклад, дарувальник може передати ділянку під житловим будинком, землю для садівництва, дачну ділянку або пай, якщо щодо нього немає заборон, арештів чи інших обмежень. Зразок договору дарування земельної ділянки допомагає заздалегідь побачити, які дані повинні бути в тексті, але остаточне посвідчення здійснює нотаріус.

Сторони договору дарування

Сторонами договору є дарувальник і обдаровуваний. Дарувальник — це власник земельної ділянки, який добровільно передає її у власність іншій особі. Він повинен мати належно оформлене право власності, бути дієздатним і розуміти правові наслідки дарування: після державної реєстрації право на ділянку переходить до обдаровуваного.

Обдаровуваний — особа, яка приймає земельну ділянку у власність. Це може бути повнолітня фізична особа, а в окремих випадках — неповнолітня особа за участю батьків, опікунів або з дозволом органу опіки та піклування. Якщо стороною є юридична особа, нотаріус перевіряє її установчі документи, повноваження керівника та обмеження щодо набуття землі. Для іноземців, осіб без громадянства і юридичних осіб з іноземною участю діють спеціальні правила набуття окремих видів земель, тому такі ситуації потребують додаткової перевірки.

Хто має право подати

Ініціювати підготовку договору може власник земельної ділянки або майбутній обдаровуваний, але підписують документ обидві сторони особисто або через представника за належною довіреністю. Якщо ділянка є спільною сумісною власністю подружжя, зазвичай потрібна нотаріальна згода другого з подружжя, навіть якщо у реєстрі зазначений лише один власник. Якщо земля належить кільком співвласникам, дарувати можна свою частку або всю ділянку за участю всіх співвласників.

Дарувальник не повинен перебувати під примусом, помилятися щодо суті правочину або укладати договір для приховування купівлі-продажу. Дарування є саме безоплатною передачею. Якщо фактично передаються гроші, але сторони називають документ даруванням, у майбутньому це може стати підставою для спору.

Куди подається договір дарування земельної ділянки

Договір дарування земельної ділянки не подається до ЦНАП як звичайна заява. Він укладається та посвідчується у нотаріуса. Сторони звертаються до державного або приватного нотаріуса з документами на землю, паспортами, податковими номерами та іншими підтвердженнями. Нотаріус перевіряє право власності, наявність обтяжень, арештів, іпотеки, заборон відчуження, а також відповідність даних Державного земельного кадастру і Реєстру речових прав.

Після підписання договору нотаріус проводить державну реєстрацію переходу права власності до обдаровуваного. Тобто нотаріус одночасно посвідчує договір і вносить відомості до державного реєстру. За результатом обдаровуваний отримує нотаріально посвідчений договір та підтвердження реєстрації свого права власності.

Істотні умови договору

Для договору дарування землі важливо чітко описати предмет договору. Недостатньо написати, що дарується “земельна ділянка”. У тексті зазначаються кадастровий номер, площа, місце розташування, цільове призначення, форма власності, підстава набуття права дарувальником і реєстраційні дані права власності. Якщо на ділянці розміщені будівлі або споруди, потрібно узгодити, чи передаються вони разом із землею, чи є окремим об’єктом права.

Обов’язковою ознакою дарування є безоплатність. У договорі не повинно бути умов про оплату, компенсацію, зустрічне майно чи обов’язок обдаровуваного надати послугу дарувальнику. Можуть зазначатися гарантії дарувальника про відсутність спорів, арештів, застави, податкової застави, прав третіх осіб або невідомих обмежень. Якщо ділянка перебуває в оренді, це також варто відобразити, адже зміна власника не завжди припиняє права орендаря.

Які документи додаються

Перед посвідченням нотаріус перевіряє документи сторін і документи на земельну ділянку. Перелік може відрізнятися залежно від виду землі, сімейного стану дарувальника, наявності будівель, оренди або співвласників. Заздалегідь підготовлений бланк договору не замінює цих документів, але допомагає перевірити, чи всі дані є для заповнення.

• паспорт або ID-картка дарувальника та обдаровуваного;
• реєстраційні номери облікових карток платників податків сторін;
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• витяг або відомості з Державного реєстру речових прав;
• витяг з Державного земельного кадастру з кадастровим номером;
• документи про нормативну або експертну оцінку, якщо їх вимагає конкретна ситуація;
• нотаріальна згода другого з подружжя, якщо ділянка є спільним майном;
• згода співвласників або участь співвласників у договорі, якщо дарується спільна ділянка;
• документи про родинні відносини, якщо дарування відбувається між близькими родичами;
• дозвіл органу опіки та піклування, якщо зачіпаються права дитини або недієздатної особи;
• довіреність, якщо сторону представляє уповноважена особа.

Структура та обов’язкові реквізити

Правильна форма договору дарування земельної ділянки повинна дозволяти нотаріусу однозначно встановити сторони, предмет, правовий режим землі та волю дарувальника на безоплатну передачу майна. У тексті не варто використовувати загальні формулювання без конкретних реєстраційних даних. Особливо уважно перевіряються кадастровий номер, площа та цільове призначення, адже помилка в одній цифрі може унеможливити реєстрацію переходу права.

• назва договору, дата і місце його укладення;
• повні дані дарувальника та обдаровуваного;
• опис земельної ділянки: кадастровий номер, площа, адреса або місце розташування;
• цільове призначення і категорія земель;
• підстава набуття права власності дарувальником;
• заява про безоплатну передачу ділянки у власність;
• підтвердження прийняття дарунка обдаровуваним;
• відомості про відсутність або наявність обмежень, обтяжень, оренди;
• порядок переходу права власності після нотаріального посвідчення;
• розподіл витрат на нотаріальне оформлення та податки;
• підписи сторін і посвідчувальний напис нотаріуса.

Як правильно заповнити

Заповнюючи шаблон договору, спочатку потрібно перенести дані сторін саме так, як вони зазначені у паспортних документах і податкових номерах. Далі вноситься інформація про земельну ділянку з офіційних документів, а не зі слів сторін: кадастровий номер, площа, місце розташування, цільове призначення, реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна, дата та підстава набуття права власності.

Окремо слід перевірити сімейний стан дарувальника на момент набуття ділянки. Якщо земля купувалася або приватизувалася під час шлюбу, нотаріус може вимагати згоду другого з подружжя або документи, які підтверджують особисту приватну власність. Якщо дарування здійснюється між родичами, варто підготувати свідоцтва про народження, шлюб чи інші документи, які підтверджують родинний зв’язок, оскільки це впливає на оподаткування.

Не потрібно включати до договору умови про “символічну оплату” або передачу коштів. Якщо сторони фактично домовилися про платне відчуження, слід оформлювати купівлю-продаж, а не дарування.

Типові помилки

Найчастіші помилки виникають не через складність тексту, а через невідповідність даних у різних реєстрах і документах. Перед зверненням до нотаріуса варто звірити всі відомості та переконатися, що ділянка не має заборон для відчуження.

• у договорі зазначено неправильний або неповний кадастровий номер;
• площа ділянки не збігається з даними Державного земельного кадастру;
• не вказано цільове призначення землі;
• відсутня згода другого з подружжя або співвласника;
• сторони не врахували чинний договір оренди земельної ділянки;
• даруванням намагаються приховати фактичну купівлю-продаж;
• не підготовлено документи, що підтверджують родинні відносини;
• є арешт, заборона відчуження, іпотека або інше обтяження;
• у договорі не зазначено порядок державної реєстрації переходу права.

Строки розгляду

Договір дарування земельної ділянки не проходить адміністративний “розгляд” у класичному розумінні. Основний час займає підготовка документів, перевірка реєстрів, отримання кадастрових або оціночних документів, а також погодження тексту договору з нотаріусом. Якщо всі документи в порядку, посвідчення договору та державна реєстрація права можуть бути проведені під час нотаріальної дії.

Якщо виявлено розбіжності в кадастрі, відсутність реєстрації права, арешт, помилки у площі або проблеми зі згодами, оформлення відкладається до усунення недоліків. Податки, збори та нотаріальні платежі сплачуються у розмірах і порядку, встановлених законодавством на момент посвідчення.

Часті питання

Чи обов’язково посвідчувати договір дарування землі у нотаріуса?

Так. Договір дарування земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Без нотаріуса перехід права власності на земельну ділянку не буде належно зареєстрований.

Чи можна скачати зразок і самостійно зареєструвати право?

Зразок можна використати для підготовки та перевірки умов договору, але самостійної реєстрації без нотаріального посвідчення для такого правочину недостатньо. Нотаріус посвідчує договір і проводить державну реєстрацію переходу права.

Чи потрібна оцінка земельної ділянки для дарування?

У багатьох випадках нотаріус просить документи про оцінку або нормативну грошову оцінку, оскільки вони можуть бути потрібні для податкових і реєстраційних цілей. Конкретний перелік залежить від виду землі, сторін договору та їх родинного зв’язку.

Чи можна подарувати частину земельної ділянки?

Можна подарувати частку у праві власності, якщо вона належить дарувальнику. Якщо йдеться про фізичне виділення окремої частини ділянки, спочатку потрібно сформувати нову земельну ділянку з кадастровим номером, а вже потім оформлювати її дарування.

Що буде з орендою після дарування земельної ділянки?

Зміна власника не завжди припиняє договір оренди. Обдаровуваний може набути права власності на ділянку разом із чинними правами орендаря, тому перед підписанням договору потрібно перевірити наявність оренди та її умови.

Чи потрібна згода чоловіка або дружини дарувальника?

Якщо земельна ділянка є спільним майном подружжя, нотаріус зазвичай вимагає нотаріальну згоду другого з подружжя. Якщо земля належить дарувальнику як особиста приватна власність, це потрібно підтвердити відповідними документами.

Чи можна скасувати договір дарування земельної ділянки?

Скасування або розірвання договору можливе лише за підставами, передбаченими законодавством або рішенням суду. Самого бажання дарувальника повернути ділянку зазвичай недостатньо, якщо договір посвідчено і право вже зареєстровано.

Хто сплачує витрати за оформлення договору?

Сторони можуть домовитися, хто сплачує нотаріальні витрати, податки та збори. Такий порядок бажано прямо зазначити в договорі. Розмір платежів визначається законодавством і тарифами на момент посвідчення.