Договір оренди квартири

Найм чи оренда: що це за договір

У побуті кажуть «оренда квартири», у Цивільному кодексі це найм (оренда) житла: власник — наймодавець — передає квартиру наймачеві для проживання на певний строк за плату (стаття 810). Обидві назви — про одне й те саме, тому в зразку сторони названо Наймодавцем і Наймачем.

Цей договір — лише про житло. Для офісу, магазину чи складу потрібен договір оренди нежитлового приміщення, для техніки, обладнання та іншого майна — загальний договір оренди.

Що вирішує закон, а що — сторони

Частина правил глави 59 діє лише тоді, коли сторони не записали іншого, — у таблиці вони мають застереження «якщо інше не встановлено договором».

Плату, комунальні послуги й заборону піднайму в зразку вже записано (пункти 3.1–3.4 і 5.4), для переліку мешканців є окреме поле (пункт 1.6). Правила про поточний ремонт у бланку немає — його вписують у пункт 8.1 «Додаткові умови».

Строк: п’ять років, якщо дат немає, і межа в один рік

Якщо строк у договорі не встановлено, договір вважається укладеним на п’ять років (частина перша статті 821 Цивільного кодексу). Тож порожні дати в пункті 2.1 не означають, що договір діє «до першої вимоги», — заповніть і початок, і закінчення найму.

Договір на строк до одного року закон називає короткостроковим наймом. Частина правил на нього не поширюється (частина друга статті 821):

• не обов’язково перелічувати осіб, які житимуть разом із наймачем;
• не діють норми про тимчасових мешканців, піднайм і заміну наймача;
• наймач не має переважного права на укладення договору на новий строк.

Якщо найм не короткостроковий, наймач має переважне право укласти договір на новий строк. Наймодавець не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку може запропонувати умови або попередити про відмову. Не попередив, а наймач не звільнив квартиру — договір вважається укладеним на тих самих умовах і на такий самий строк (стаття 822).

Що перевірити перед підписанням

• Право власності. У пункті 1.3 зазначають документ про право власності — наприклад, витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Звірте прізвище в ньому з паспортом того, хто підписує договір.
• Співвласники. Квартирою у спільній власності розпоряджаються за згодою співвласників (статті 358 і 369 Цивільного кодексу), тому попросіть письмову згоду решти власників або їхні підписи.
• Представник. Зразок розрахований на підпис самого власника. Від представника потрібна довіреність із прямо записаним правом здавати квартиру в найм і отримувати плату.
• Гроші. Готівку підтверджуйте розпискою про отримання коштів, переказ — квитанцією (пункт 3.5).

Готові формулювання: що вже є у зразку і що дописати

Повернення платежу і строк попередження про виїзд у зразку вже записано, умову про тварин вписують у пункт 8.1 бланка, акт складають окремо.

Повернення забезпечувального платежу

Пункт 3.3 каже, на що наймодавець може використати платіж і коли його повертають. У главі про найм житла норми про строк повернення немає, тож у зразку його записано так:

Забезпечувальний платіж повертається Наймачеві в день підписання акта повернення квартири за вирахуванням підтвердженого боргу з плати за найм, комунальних послуг і вартості пошкодженого майна. Розрахунок утриманих сум Наймодавець передає Наймачеві письмово.

Мешканці і тварини

Тих, хто житиме разом із наймачем, вписують в окреме поле форми — прізвище, ім’я, по батькові та рік народження кожного (пункт 1.6 зразка). Умову про тварин дописують у пункт 8.1:

Наймачеві дозволено тримати у квартирі одного кота; шкоду, завдану твариною майну, відшкодовує Наймач.

Строк попередження про виїзд

Слова на кшталт «у розумний строк» — привід для суперечки. Цивільний кодекс називає три місяці (стаття 825), їх і записано в пункті 7.2 зразка:

Наймач має право за згодою осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши про це Наймодавця за три місяці.

Короткий акт приймання-передачі

Стан квартири, меблів і показники лічильників фіксує акт (пункт 2.3 зразка). Вистачить однієї сторінки у двох примірниках; такий самий акт складають у день повернення квартири.

Акт приймання-передачі квартири до договору найму № ___ від ___. Наймодавець передав, а Наймач прийняв квартиру за адресою: ___. Стан квартири: ___. Меблі й техніка (перелік і стан): ___. Показники лічильників: електроенергія — ___, холодна вода — ___, гаряча вода — ___, газ — ___. Передано комплектів ключів: ___. Зауваження Наймача: ___. Дата, підписи Сторін.

Окремий бланк — акт приймання-передачі.

Розірвання договору і виселення

Стаття 825 Цивільного кодексу встановлює для сторін різні правила.

• Наймач може будь-коли відмовитися від договору, якщо згодні ті, хто постійно проживає разом із ним; наймодавця треба письмово попередити за три місяці. Виїхав без попередження — наймодавець має право вимагати плату за три місяці, якщо доведе, що не міг здати житло іншій особі на таких самих умовах.
• Наймодавець може домогтися розірвання через суд, якщо наймач не вносив плату за шість місяців (коли договір не встановлює довшого строку), а при короткостроковому наймі — понад два рази, або якщо житло руйнують чи псують наймач або особи, за дії яких він відповідає.
• Договір найму частини будинку, квартири, кімнати може бути розірваний на вимогу наймодавця, якщо житло потрібне для проживання йому самому та членам його сім’ї; попередити наймача треба не пізніше ніж за два місяці.

Після розірвання договору наймач і ті, хто з ним проживав, підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання іншого житла (стаття 826).

Податки наймодавця

Плата за найм — оподатковуваний дохід власника квартири:

• податок на доходи фізичних осіб — 18% (пункт 167.1 і підпункт 170.1.4 Податкового кодексу);
• військовий збір — 5% (підпункт 1.3 пункту 16-1 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу).

З плати 15 000 грн, як у прикладі заповнення, це 2 700 грн податку і 750 грн збору на місяць.

Якщо наймач — фізична особа, яка не є підприємцем чи іншою самозайнятою особою, податок і збір нараховує і сплачує сам наймодавець: щокварталу, протягом 40 календарних днів після останнього дня кварталу. Дохід і сплачені суми він показує в річній декларації про майновий стан і доходи, яку подають до 1 травня наступного року (підпункти 170.1.5 і 49.18.4). Якщо ж наймач — юридична чи самозайнята особа, податок утримує і перераховує він як податковий агент.

Податок рахують із плати за договором, але не меншої за мінімальну суму орендного платежу, якщо орган місцевого самоврядування встановив і оприлюднив мінімальну вартість оренди квадратного метра (підпункт 170.1.2).

Договір для субсидії на оренду переселенцям

Внутрішньо переміщені особи, які відповідають умовам постанови Кабінету Міністрів № 1225 від 25 жовтня 2024 року, можуть отримувати від Пенсійного фонду субсидію на оплату найму житла. Умова участі — не одержувати допомогу на проживання, яку виплачують переселенцям: від неї доведеться відмовитися.

Разом із заявою подають договір: за примірною формою (додаток 1 до Порядку, затвердженого постановою № 1225) або інший, уже укладений, якщо в ньому є відомості про сторони, їхні права та обов’язки і те, що передбачено пунктами 1–3, 8 і 9 примірного договору. У зразку на цій сторінці з цього є адреса і загальна площа житла, підстава права власності й розмір плати, а також підтвердження наймодавця щодо житла (пункт 1.4) і номер його рахунку (пункт 3.2). Поле з рахунком IBAN у формі необов’язкове — для субсидії заповніть його, щоб у договорі не лишилося прочерку:

Наймодавець підтверджує, що квартира не відчужена, не передана в користування третім особам, не є спірною чи арештованою і придатна для проживання. Плату Наймач перераховує на поточний рахунок Наймодавця IBAN: UA___ або передає йому готівкою.

• Заяву з копією договору подають до Пенсійного фонду (вебпортал чи мобільний застосунок), центру надання адміністративних послуг або уповноваженого банку.
• Базовий обов’язковий платіж наймача — 20% середньомісячного сукупного доходу домогосподарства; решту плати в межах граничної вартості найму покриває субсидія. Призначають її на шість місяців.
• Наймодавець — фізична особа чи підприємець — може отримувати компенсацію податку на доходи (або єдиного податку) і військового збору чи їх частини: для цього ставлять відмітку в заяві, виплата — раз на квартал. Юридичним особам її не призначають.
• Субсидію не призначать, якщо наймодавець пов’язаний родинними зв’язками з наймачем чи членом його домогосподарства.

Проєкт експериментальний, розрахований на два роки, а постанова набрала чинності 29 січня 2025 року — перед поданням уточніть у Пенсійному фонді, чи ще приймають заяви.

Часті питання

Чи треба посвідчувати договір оренди квартири в нотаріуса?

Стаття 811 Цивільного кодексу вимагає для найму житла письмової форми, а нотаріального посвідчення — лише для оренди житла з викупом. Для договору на три роки і більше зважте на статтю 793: найм будівель та їх окремих частин на такий строк посвідчують нотаріально. Чи стосується це квартир, тлумачать по-різному, тому для довгого строку порадьтеся з нотаріусом.

Чи може наймодавець підняти плату до закінчення строку?

Сам — ні: одностороння зміна плати не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (частина друга статті 820). У зразку такого права в наймодавця немає, а зміни до договору дійсні лише письмово за підписами обох сторін (пункт 8.2) — тож нову суму оформлюють додатковою угодою.

Чи можна записати плату в доларах?

Так, але лише як еквівалент: саме зобов’язання виражають у гривні (стаття 524 Цивільного кодексу). Платять теж гривнями — за офіційним курсом на день платежу, якщо договір не встановлює іншого порядку (стаття 533).

Що буде з договором, якщо квартиру продадуть?

Договір не припиняється: до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця (стаття 814). Якщо найм не короткостроковий, наймач ще й має переважне право придбати це житло (частина друга статті 822).

Чи можна зареєструвати місце проживання в орендованій квартирі?

Так. «Тимчасової реєстрації» в законі немає: місце проживання декларують онлайн — на це потрібна електронна згода власника — або реєструють за заявою, зокрема через центр надання адміністративних послуг. Для реєстрації за заявою договір найму (піднайму, оренди) підтверджує право на проживання в житлі; без нього потрібна згода власника чи співвласників (статті 8 і 9 Закону № 1871-IX про декларування та реєстрацію місця проживання). Бланк — заява про реєстрацію місця проживання.