Власник нерухомості, який користується земельною ділянкою комунальної власності без укладеного договору оренди, має сплачувати за це з моменту набуття права власності на будівлю, а не з дати оформлення договору, повідомляє «Закон і Бізнес».
Що сталося
У справі № 908/3774/23 Запорізька міська рада вимагала стягнути з товариства безпідставно збережені кошти за користування земельною ділянкою комунальної форми власності. Товариство набуло право власності на розташовану там нерухомість у липні 2018 року, а договір оренди уклало лише в грудні 2021 року. Суд першої інстанції у позові відмовив, однак апеляційний господарський суд рішення скасував і стягнув з відповідача майже 1,42 млн грн.
Касаційний господарський суд залишив постанову апеляції без змін. Товариство наполягало, що нараховані кошти є податковим платежем — платою за землю, тому їх можна стягнути лише за період у межах 1095 днів, передбачених Податковим кодексом. Проте суд визнав такий підхід хибним.
Що каже закон
КГС роз’яснив: відносини, коли власник нерухомості фактично користується ділянкою без договору оренди, є кондикційними. Це означає, що вони регулюються главою 83 Цивільного кодексу України, а не податковим законодавством. Відповідно до ч.1 ст.1212 ЦК, особа, яка без достатньої правової підстави зберегла кошти, що мала б сплатити за користування землею, зобов’язана повернути їх власникові ділянки.
Строк у 1095 днів, на який посилалося товариство, встановлений п.102.1 ст.102 Податкового кодексу України, але він стосується контролюючого органу і самостійного визначення грошових зобов’язань платника. До вимог про стягнення безпідставно збережених коштів за ст.1212 ЦК цей строк не застосовується, оскільки спір виникає між власником землі та фактичним користувачем, а не між платником і податковою.
Важливий висновок: обов’язок сплати за користування ділянкою виникає з дня набуття права власності на нерухомість, розташовану на цій ділянці. До моменту оформлення права на саму землю сплачені за користування кошти вважаються безпідставно збереженими.
Що робити
Якщо ви стали власником будівлі або споруди на земельній ділянці, яка належить іншій особі чи громаді, не відкладайте оформлення договору оренди. Для підготовки проєкту можна скористатися зразком договору оренди землі, але остаточні умови варто узгодити з власником ділянки.
Зафіксуйте дату набуття права власності на нерухомість — саме від неї може відраховуватися період, за який доведеться платити за фактичне користування землею. Якщо міська рада чи інший власник ділянки надіслав вимогу про сплату, перевірте розрахунок суми та період нарахування. За потреби зверніться до юриста, щоб оцінити обґрунтованість вимог.
За інформацією видання «Закон і Бізнес».
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Докладніше.