|
У меня столько хлопот по дому, что если завтра со мной случиться что-то ужасное, я смогу начать огорчаться не раньше чем через две недели.
|
|
Неизвестная американка
|
|
Оформление предпринимательской деятельности на базе недвижимости, принадлежащей другому лицу
Гражданин, проживающий в сельской местности в домовладении, принадлежащем другому лицу, решил организовать свою предпринимательскую деятельность по торговле продовольственными товарами, используя для этого одну из хозяйственных построек, расположенных во дворе домовладения. Каким образом это можно оформить?
Осмысление ответа на поставленный вопрос, а также анализ действующего законодательства позволяют с уверенностью сказать, что предприниматель, избравший такой путь реализации своего хозяйственного потенциала, – человек стойкий и целеустремленный, его не испугают неоднократные посещения различных ведомств и формализм чиновников. Вместе с тем следует предостеречь желающих приспособить чужой сарай (гараж и т. п.) под магазин, так как процедура оформления такой торговой точки способна не только пошатнуть веру в справедливость, но и зародить сомнения в целесообразности предпринимательства вообще.
Чтобы осознать всю глубину проблемы, на примерах поясним некоторые особенности земельного права.
Рассмотрим описанную ситуацию исходя из того, что земельный участок, на котором расположено домовладение, никем не приватизирован. В данном случае предпринимателю, на наш взгляд, лучше всего приватизировать этот участок.
Как известно, передача земли в собственность или пользование гражданам производится согласно порядку, установленному Земельным кодексом Украины (далее – ЗКУ), в соответствии с которым все земли в Украине подразделяются на земли:
– сельскохозяйственного назначения;
– жилищной и общественной застройки;
– природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
– оздоровительного назначения;
– рекреационного назначения;
– историко-культурного назначения;
– лесного фонда;
– водного фонда;
– промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Земли, не переданные в пользование или собственность физическим или юридическим лицам, относятся к числу земель запаса.
В соответствии с ЗКУ граждане Украины имеют право получить лишь один раз бесплатно в собственность из земель коммунальной и государственной собственности земельные участки для одной из указанных ниже целей, а именно для:
– индивидуального крестьянского хозяйства – не более 2,0 га;
– строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек в сельских населенных пунктах площадью до 0,25 га; поселках – 0,15 га, а в городах – 0,10 га;
– ведения садоводства площадью, которая не должна превышать 0,12 га;
– индивидуального дачного строительства – 0,10 га, а для гаражного строительства не более 0,01 га.
При этом гражданам Украины дано право продавать или иным способом отчуждать земельные участки, переданные им для вышеуказанных целей, но без изменения их целевого назначения. В случае же изменения целевого назначения согласно ст. 124 ЗКУ передача земельного участка в собственность производится в порядке нового отвода.
Приведенный выше перечень целевых назначений земельных участков, передаваемых гражданам в частную собственность, на сегодняшний день является исчерпывающим, и законодательство не предусматривает возможности гибкого, на усмотрение собственника земли, изменения целевого назначения.
Следовательно, если земля предоставлена гражданину для обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, то получивший ее субъект должен заниматься обслуживанием домовладения, а не возводить на ней торговый комплекс.
В то же время, несмотря на жесткую привязку земли к целевому назначению, законодательство дает возможность выйти из подобной ситуации путем изменения целевого назначения части земельного участка, на которой планируется расположить объект торговли.
При этом следует учесть, что вышеуказанный вариант действий возможен в том случае, если домовладение принадлежит частному предпринимателю и он приватизировал земельный участок, на котором хочет возвести торговую точку. Статьей 90 ЗКУ закреплено право каждого собственника земельного участка на свое усмотрение, в установленном законом порядке, владеть, пользоваться и распоряжаться им, т. е. быть хозяином на своей земле и по-хозяйски использовать для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные массивы, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения.
Для того чтобы воспользоваться своим правом, хозяйствующему субъекту согласно ст. 20 ЗКУ необходимо обратиться в местный совет или орган исполнительной власти с заявлением об изменении целевого назначения части земельного участка. Обращаем внимание читателей на то, что изменять целевое назначение следует именно части, а не всего участка, так как определенную часть земли нужно будет оставить для обслуживания жилого дома и хозяйственных построек. В ходе осуществления задуманного, конечно, придется пройти всю процедуру приватизации повторно. Однако считаем, что это намного лучше, чем покупка земельного участка.
Если же ни домовладение, ни земля, на которой оно расположено, не принадлежат субъекту предпринимательства, можно пойти по пути приобретения необходимой части уже приватизированного земельного участка, а затем, изменив его целевое назначение, построить нужный объект.
Изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осуществляется по инициативе собственников земельных участков в порядке, предусмотренном Кабинетом Министров Украины. (Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц утвержден постановлением КМУ от 11.04.2002 г. № 502 (далее – Порядок № 502).)
Рассмотрим возможный вариант развития событий исходя из того, что домовладение принадлежит другому лицу, а земельный участок, где находится объект, намеченный для переоборудования под магазин, не приватизирован.
Прежде всего коснемся вопроса недвижимости, которая входит в состав домовладения.
Дело в том, что здания и сооружения, так же как и земельный участок, имеют свое функциональное назначение. Более того, все постройки, входящие в домовладение и зарегистрированные в его составе, являются связанными друг с другом именно своим функциональным назначением. Существует такое понятие, как главная вещь и ее принадлежности, т. е. сопутствующие ей вещи. Главная вещь и ее принадлежности являются физически самостоятельными вещами, связь между ними существует в силу их общего назначения. Кроме того, есть вещи делимые и неделимые. Делимыми признаются те, которые в результате их разделения на отдельные части не утрачивают своего назначения, и любая часть этой вещи может выполнить ту же функцию, что и вещь в целом.
Неделимыми признаются вещи, которые в результате их деления либо утрачивают свое первоначальное назначение, либо полностью или частично теряют свои полезные свойства.
Именно это обстоятельство препятствует отчуждению какой-либо из хозяйственных построек не иначе как с частью жилого дома. В случае же отчуждения какого-либо из сооружений отдельно, покупатель не оберется хлопот с оформлением своей покупки. Кроме того, самовольное изменение функционального назначения здания, сооружения или земельного участка влечет за собой штрафные санкции, что тоже не доставит удовольствия. Между тем земля передается в собственность лишь собственникам недвижимого имущества, чье право собственности подтверждено правоустанавливающими документами.
Организация магазина без ввода его в эксплуатацию надлежащим образом повлечет за собой массу неприятностей, препятствующих спокойной работе.
На наш взгляд, не стоит пытаться организовать свою предпринимательскую деятельность в чужом сарае – это заранее бесперспективный вариант. Проще отвести новый участок и на нем построить нужный вам объект.
Для изъятия из пользования части неприватизированного земельного участка необходимо согласие собственника домовладения. Процедура изменения целевого назначения земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 118, 123 и 124 ЗКУ. При добровольном отказе землепользователя от части находящейся в его пользовании земли процедура изъятия осуществляется по его заявлению на основании решения соответствующего органа местного самоуправления либо иного уполномоченного на то органа. В законодательстве, к сожалению, не оговорено, как именно в таких случаях происходит передача земельного участка. По нашему мнению, этот правовой пробел должен решаться на местах в каждом конкретном случае отдельно.
Подавая заявление, предприниматель должен высказать в нем свое желание получить этот участок в пользование для проектирования и строительства объекта торговли. К заявлению требуется приложить ряд документов, предусмотренных п. 2 Порядка № 502.
Конечно, процедура оформления в различных инстанциях займет определенное время и потребует немалых денежных затрат, но это не сравнить с теми трудностями, с которыми пришлось бы столкнуться, переоформляя чужой сарай под магазин.
Прежде чем будет принято решение по сути заявления, местный орган землеустройства проводит геодезические работы по определению границ той части земельного участка, где будет расположен объект торговли. На основании полученных данных в Государственном земельном кадастре формируется новый объект, которому присваивается отдельный кадастровый номер. Далее готовится непосредственно сам проект решения местного совета о предоставлении земельного участка.
Учитывая, что со вступлением в силу нового ЗКУ взято направление на коммерциализацию земельных отношений, подтверждающееся существующей ныне практикой передачи земли, субъекту предпринимательской деятельности не стоит рассчитывать на получение земли в постоянное пользование. В настоящее время земельные участки предоставляются в пользование, как правило, на условиях аренды.
Получив землю, предприниматель сможет построить нужный ему объект и ввести его в эксплуатацию, после чего владельцу объекта выдадут регистрационное свидетельство и инвентаризационное дело на нежилое помещение. Эти документы нужно предъявить в землеустроительную организацию, которая будет заниматься оформлением земельного участка, но уже по фактическому размещению объекта недвижимости.
|
Владимир Данич
|
Юрист,
тел. (0562) 45-10-78
|
«Частный предприниматель», май 2002 г., № 9 (53), с. 18
